本文摘要：“从房地产投资基金基金角度来看，展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产，将是所有资产类别中房地产投资标的选用。

“从房地产投资基金基金角度来看，展望未来十年，基于租金收益型的广义的商业地产，将是所有资产类别中房地产投资标的选用。”中信资本房地产部继续执行董事张平曾在自己的专栏文章中这样预判未来十年商业地产投资的趋势，她指出可可供投资的空间未耗尽反而令其中信资本的自由选择多样化了一起。11月，在由中国互联网新闻中心·中国网、、全联房地产商不会牵头举行的“第五届中国城市镇运营商大会”上，张平在拒绝接受采访时，申明了存量市场的发展是企业与投资机构轻运营的时代，股权投资基金也于是以步入新的机遇。

图为中信资本房地产部继续执行董事张平轻运营时代到来车站在投资机构的立场上看房地产行业的未来，张平指出 “精确地说道，开发商以研发为竞争力的产品时代早已过去了，未来以存量居多的、相结合企业运营能力的提高来构建资产价值电子货币的轻运营时代到来了”。张平提及“中信资本和万科印力一起发动中国零售升级并购基金，专心于在中国大陆地区的消费升级投资机会；而作为专业基金经理，中信资本侧重募投管弃的全周期能力，仍然致力于资产末端投资机会的挖出，并期望通过专业资产管理来仅次于程度构建资产价值电子货币，”张平说道。只不过，并没一条一成不变的投资标准，就像房地产行业的发展趋势仍然在变化一样。房地产商业化发展的20多年来，前半程被称作“黄金时代”，房企乘机拿地抢占市场；而后随着行业及经济形式的变化，经济增长速度在渐渐上升，融资也渐趋放宽，地产行业于是以面对着不利的市场环境。

增量时代过去，行业迈进了存量时代，产业风向同时也在改向，这都摇动了资本的一池活水。张平回想道，“十年之前，从开发商来讲，大家推崇的是产品能力。大家日常交流的都是产品端的细节，特别强调的是研发能力、产品能力、产品升级。

” 但如今，行业关注点再次发生了诸多变化，张平回应，“相比于十年前企业产品的升级我们更加注目的是目前的金融创新，以前推崇研发能力当下更加推崇城市更新与存量改建的机遇，推崇通过资产管理来提高资产价值。而随着科技的变革市场需求的升级，也从物业管理并转到智慧运营，从租户人组到生态重构”。

如张平所言，投资机构和开发商一样，道别了轻研发的时代，逐步转入了轻运营的时代。股权投资基金于是以步入新的机遇增长速度的上升被迫企业在存量资产上要效益、凿价值，建构出有了合乎投资方偏爱的多样化产品。

张平回应，房地产生态的渐渐非常丰富对于持有人宽情资本的机构投资者来说不存在受到影响。众所周知，资金来源的有所不同要求了投资策略的差异，如核心型、核心电子货币型、价值电子货币型、机会型等策略方向皆有其有所不同特点。

有所不同来源的资金则有有所不同的保值电子货币市场需求，张平向回应“所谓的长情资本，更好的是合适核心型的投资策略，往往对应的资金来源以保险机构类型的投资者为主，如保险资金、主权基金、养老基金。此类基金的特点是资金规模大，但是对于资金的安全性拒绝也适当较高，特别是在特别强调本金的安全性。确保安全性的基础上，较低风险给定低收益，合适该类型的资产配备例如核心地段满租的持有人型物业。

所以是钱的来源要求了“钱宽钱较短”和投资偏爱，投资偏爱要求了适当的投资策略，策略所对应则是适当的收益——投资的逻辑就这样构成了”。张平特别强调，虽然资本的种类很非常丰富，但能给定核心型策略的现金流持续较好的基础资产在大宗交易的市场上并不多见，谋求转型的开发商们不应注意到这一点，并要著手抛光合适这种类型的投资产品，并切削自身的核心竞争力，这样才可以更为适应环境资本机构的变化，从而取得更好更加有效地的投资。虽然目前供长情资本自由选择的产品较难找寻，但张平对未来的发展形势抱着有期望，张平缓言，“虽然经济增长速度上升，但是实质上从机构投资者的角度而言，各种开发商的融资渠道放宽，原本传统的银行贷款依法，部分银行只针对行业前二十强劲甚至十强房企发放贷款，此外信托渠道也在放宽。

各种监管的容许使得房地产传统的融资渠道更加受限，融资对于企业来讲更加无以，但这也才是给我们专门做到房地产真为股权投资的基金带给了新的机遇。正如我们中信资本高级董事总经理、房地产部门继续执行合伙人程骁远的观点，在融资削减时投资基金股权基金的市场起到将突显。”张平提及的“真为股权基金”，即中信资本是与投资人同股同权转入的，而非明股实债，这是中信资本房地产投资耕耘的领域。

当下不是投资的寒冬 “现在虽然很多人实在当下不是行业最差的光景，但是也不一定是不合适投资的光景，要看车站在谁的立场上来评价，目前更加合适资金储备充足的机构投资者找寻多样化的投资标的。”张平告诉他。中信资本房地产部继续执行董事张平拒绝接受专访张平回应，从资产类别看，宽情资本钟爱的核心型现金流平稳的写字楼资产依然是长期投资的选用标的物，特别是在是在一线城市。“虽然不受国际经济环境及国内经济增长速度上升的影响，我们从数据报告中看见目前部分一线写字楼市场空置率在下降，短期内写字楼出租市场经常出现了一些波动，且未来几年，北京和上海等一线城市的追加供应量将不会渐渐减少，这种情况下显然不会给写字楼的招揽导致一定的压力。

但是长年来看，中国一定是仅次于的存量资产的市场，而且也一定是机构投资者做到资产配备的十分最重要的板块。所以长年来看，核心型的写字楼这类存量资产在未来十年甚至更加长年都将持续作为一个投资重点。”消费升级带给的新机遇也被张祥和中信资本持续寄予厚望。

张平指出，消费仍然不存在升级空间，特别是在在不具备人口基数以及购买力丰沛的城市和中青群体之间，人们对实体商业的消费体验市场需求在持续增长，实体商业并会被线上消费几乎代替，因此中信资本持续寄予厚望符合人民群众美好生活憧憬的体验式购物中心这一业态。加之很多仍未转型或正处于转型期的开发商并不善于经营购物中心，造成了陈旧、甚至闲置的市场机会经常出现，所以使得投资机构有可能并购到以购物中心为基础的存量资产，而这类资产价值往往是被高估并不具备电子货币潜力的。

张平回应，“我们不会持续的投资消费升级的存量资产，还有追随电商市场需求一起快速增长的物流资产。”此外，不良资产投资以及数据中心、养老地产等利基市场投资也倍受注目。

张平告诉他记者，不良资产的成因可能会很简单，有可能来自于市场、法律、金融杠杆等诸多方面，使得企业或资产面对困境，但也使得投资者取得了更加较低价格的并购机会，如果产权确权明晰及问题解决问题之后，不良资产是可以新的赋能的，资产价值的提高带给的效益空间也相比相当可观。张平回应，在如此环境下，相对于相结合主体信用的债权投资，投资基金股权投资对于基金经理的专业能力和过往经验就变得更为重要。因为作为投资人利益的代表，投资基金股权投资基金经理既要不懂资产，不具备价值挖出的能力去自由选择合适的投资标的，提供不具备改建空间的存量资产，同时通过专业改建能力及资产运营管理能力作好投后管理，构建资产价值的最大化电子货币。

“目前，不懂房地产资产末端，不懂房地产行业市场，也懂房地产运营管理，以及享有非常丰富多元化渠道解散经验，特别是在是懂凝投管弃流程的专业基金经理的价值不会变得更为重要。因为确实的股权投资考量的就是基金经理的投资眼光、价值电子货币以及价值还清的能力。

而我很幸运地，所在的中信资本房地产专业团队享有原始的专业投资能力、资产管理能力、改建能力及价值电子货币能力。我们团队耕耘房地产股权投资十多年，针对标的项目生命周期的风险辨别、价值辨别构成了一套完备的投前决策、投资交易及投后管理综合系统。

”张平如是说。投资人、运营人面对行业新的机遇与挑战下，能否率领行业步入新的发展路径，我们将拭目以待。

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