本文摘要：（原标题：提高型住房市场需求仍较小）近日公布的10月份70城房价表明，一线和二线城市新房价格环比分别下跌0.5%和1.3%，比9月回升2.8和1.0个百分点；二手住房价格环比分别下跌0.6%和0.8%，比9月回升2.9和1.1个百分点。

（原标题：提高型住房市场需求仍较小）近日公布的10月份70城房价表明，一线和二线城市新房价格环比分别下跌0.5%和1.3%，比9月回升2.8和1.0个百分点；二手住房价格环比分别下跌0.6%和0.8%，比9月回升2.9和1.1个百分点。同时，10月下半月房价暴跌城市由上半月的2个减至7个。截至10月份，今年商品房销售面积总计同比超过26.8%，与2015年全年比起提升20.3个百分点，倒数10个月维持30%左右的增长速度，正处于2013年以来的历史最低景气位。

此次调控通过增强出租汽车限贷，避免了相当大一部分市场需求，尤其是推展本轮楼市疯狂的特杠杆市场需求和资产配资市场需求，而全面驱离资金入市也让交易显著上升。因此，今年商品房销售面积月均30%左右的增长速度很难保持，业内预测明年这一增长速度将上升20个百分点，甚至因今年低基数而负增长。房地产销售显著下降，短期内中下游终端消费，如建筑建材、装饰装潢、家具家电和纺织等，将不会显著受到冲击。

今年以来，社会消费品零售总额能维持两位数的增长速度，汽车和商品房涉及限额消费贡献了大头。10月以后，汽车购置税免除基数效应消失，未来汽车消费增长速度将下降。社会消费品零售总额增长速度从9月的10.7%降至10%，限额以上零售增长速度从9月的9%降至7.7%，汽车消费拖垮是主因。

如果商品房中下游终端消费大幅下降，或将巩固占到GDP意味著贡献的消费动力。按照新开工和土地购买迟缓销售6-12个月的规律，目前已企稳回落的房地产开发投资，稍起色的新开工和土地购买，或将在明年上半年调头回升。笔者指出，从诱导资产泡沫，防止金融和系统性风险的角度来看，销售额和投资额下降是适当忍受的。今年商品房销售面积多达2013年的历史峰值已无悬念，但我国15-64岁劳动年龄人口占比在2010年超过74.5%的峰值后开始上升，城镇常住人口人均住房面积超过36平米，户均住房享有超过1.1-1.2套。

因此，相当大程度上，2016年房地产市场回落不受投资市场需求和资产配资所驱动，而特杠杆承托下的回落早已产生了相当严重的资产泡沫，冲击到了金融和经济平稳。因此，热点楼市量价消息传递是挤迫泡沫的过程，也是夯实楼市合理市场需求、让住房重返居住于属性的基础，堪称让资金重返实体的确保。不过，未来楼市的发展空间和机遇在哪里？目前，基于劳动年龄人口占到比上升，城镇化率将从过去10年年均1.4个百分点降至未来1个百分点以内，楼市整体供需开始均衡，甚至局部早已供过于求，再加第三产业占到比提高以后不动产市场需求上升，业界预计未来楼市增量空间早已触顶。

但此次调控坚决一城一策，全国336个地级及以上城市中，房价同比暴跌的占到35.7%，下跌的216个城市中，涨幅在10%以上的占到23%。因此，绝大多数城市仍获益于去库存、务实货币政策的反对。

10月份，三四线楼市成交价面积同比增长速度从9月的16.4%下降到24.3%，东部三大都市圈和中部都市圈（以郑州（楼盘）和武汉（楼盘）为核心）内的三四线城市，沦为楼市销售增量的主力。从中期来看，随着都市圈内轨道交通的密集布局，城市化改向大城市化和都市圈化，未来楼市有效地区域将集中于在以四大都市圈居多的区域，这些区域的楼市比较稳定。而且，这几大区域主要城市的库存消化周期广泛在6-10个月之间，目前早已转入调补库存阶段，也不利于平稳研发投资。

同时，根据联合国开发计划署和六普数据，城镇存量住房亟需改版，独立国家卫生间、厨房、自来水、下水管道等齐全的成套住房仅有占到全国城镇存量住房的60%。因此，未来提高型住房市场需求还有相当大空间。更加最重要的是，2.6亿外来人口、1.5亿三拔人群因为户籍、土地、社保等制度缺失而无法城市化，导致城镇化降速。

近年来，国家明确提出的三个一亿人战略，以及近期1亿非户籍人口城市落户方案的发售，皆未来将会超越制度桎梏，让城镇化和都市圈释放出来本来理应的洪荒之力，这对建构内需社会，夯实楼市长年市场需求基础意义非凡。

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